笔者前注：

    随着近年商品房交易的不断增多，商品房买卖合同纠纷也逐渐增加，笔者曾处理过多起相关案例，遇到最多的就是开发单位逾期交房及逾期办理房屋产权过户手续所产生的违约金如何给付的情况，笔者现发布一起曾处理过的买卖纠纷代理词，在此案中，李某与沈阳某房地产开发单位签署了房屋买卖合同，购买开发单位位于某小区的一处商品房，由于开发商存在逾期交房及逾期办理房屋产权登记手续等违约情况，李某要求开发商承担违约责任，因双方协商未果，李某将开发单位诉至法院，笔者系作为买方李某的代理人参加了庭审，以下是笔者向法庭出示的代理词。

尊敬的审判长：

辽宁华建律师事务所接受本案原告李波委托，指派我作为李波诉沈阳**房屋开发有限公司房屋买卖合同纠纷李波代理人，根据方才法庭调查，代理人认为，本案事实清楚，证据确实充分，就被告应当支付原告逾期交房违约金及逾期办理房屋产权登记手续等，现发表如下代理意见：

一、本案争议房屋交付时间应为2008年12月31日

因本案中，房屋交付时间的确定直接影响到被告应支付逾期交房违约金的截止日期及应支付原告逾期办理房屋产权登记手续违约金的起算日期，因此，代理人认为，该时间的确定具有非常重要的意义。

第一，逾期交房违约金起始日期的确定。根据庭审质证情况来看，原告向法庭提交的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2008年11月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用。该证据能够证明，如被告逾期交房，其逾期交房违约金的起算点应为2008年11月29日；

第二，逾期交房违约金截止日期的确定。庭审中，原告向法庭出示的2008年11月25日，被告给原告出具的《通知函》可以证明，被告以该房产部完全具备办理入住条件为由，将从2008年11月29日开始计算逾期交房的违约金，该违约金截止日期为被告以书面方式通知原告办理入住具体日期的前一天为止。庭审中，原告向法庭出示的《入住通知书》可以证明，被告已经通过书面方式告知原告，原告购买商品房的入住日期为2008年12月31日。因此，被告应支付原告逾期交房违约金的截止日期应为2008年12月30日，共计32日。

第三、逾期办理房屋产权登记违约金起始日期的确定。根据原告向法庭提交的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同第十一条第二款约定：买受人应按书面通知的交房时间到出卖人售楼处或其他指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知，钥匙交接后即视为房屋交付使用，买受人逾期领取钥匙，自书面通知的交房时间视为已交付，并承担物业费、采暖费等所发生的费用。从以上两条可知，该违约金起算日期应为2009年4月1日，即书面通知交房时间2008年12月31日往后推算90日。

第四、逾期办理房屋产权登记违约金截止日期的确定。庭审中，原告向法庭出示的沈阳市房产局《房屋所有权初始登记证明》可知，开发商向沈阳市房产局办理房屋产权登记手续的日期为2009年12月22日，即该违约金截止日期应到2009年12月22日。

二、被告应当支付原告逾期交房违约金

《商品房买卖合同》第九条约定：出卖人如未按本合同约定期限将该商品房交付买受人使用，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。根据该约定，结合被告违约的事实，原告要求被告支付逾期交房违约金于法有据。

三、被告应当支付原告逾期办理房屋产权登记手续违约金

商品房买卖合同第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则，出卖人应按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。根据该约定，结合被告违约事实，原告要求被告支付逾期办理房屋登记违约金于法有据。。

四、被告第二次给原告发的入住通知无效，原告入住日期应以第一份入住通知上确定的交房日期为准。

首先，第二份入住通知原告从未收到

其次，被告发第二份入住通知具有目的性，意在更改逾期交房违约金的截止日期及逾期办理房屋产权登记违约金的起算日期。

代理人认为，逾期交房及逾期办理房屋登记手续违约金的终止日期及起始日期应以第一次给原告发的入住通知确定的时间-2008年12月31日为准。

六、诉讼时效

原告主张权利并未超过法定诉讼时效，理由有二：

首先，原告已经多次通过信件电话等方式向被告主张权利

其次，虽然被告违约行为于2008年12月31日即已发生，但直至2009年被告才办理了房屋初始登记手续。因此该违约行为一直处于持续状态，原告未超过法定诉讼时效。

综上所述，代理人认为，依法成立的合同的，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中元被告双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，系合法有效，原告已按合同约定履行了义务，被告逾期交房及逾期办理房屋产权登记的行为已然违约，应当承担赔偿责任，恳请贵院能够维护原告合法利益。

2011.02.16